De Europese wetgever werkt aan een verdere aanscherping van de anti-witwasregels (AML/CFT). Volgens Vastgoed Nederland kunnen de voorstellen grote gevolgen hebben voor de vastgoedsector. De branchevereniging reageerde daarom recent op twee Europese consultaties over nieuwe Regulatory Technical Standards (RTS) onder artikel 28 en artikel 19 van de Europese AML-verordening.
In beide consultaties hebben wij nadrukkelijk aandacht gevraagd voor de werkbaarheid en proportionaliteit van de regels voor makelaars.
De RTS onder artikel 28 geven nadere invulling aan het cliëntenonderzoek dat bedrijven moeten uitvoeren. Daarbij gaat het onder meer om de identificatie en verificatie van klanten, onderzoek naar uiteindelijk belanghebbenden (UBO’s), controle van de herkomst van middelen en de toepassing van verscherpt of vereenvoudigd cliëntenonderzoek. De Europese Commissie wil met de regels de aanpak van witwassen binnen de Europese Unie verder harmoniseren.
Hoewel Vastgoed Nederland het doel van effectieve bestrijding van witwassen ondersteunt, behandelen de voorstellen makelaars echter steeds meer alsof zij financiële instellingen zijn. Dat is een onjuiste benadering. Makelaars beheren geen geldstromen, hebben geen toegang tot bancaire gegevens en werken doorgaans met eenmalige transacties in plaats van langdurige klantrelaties.
Daarnaast zijn bij vastgoedtransacties al andere partijen betrokken die uitgebreide controles uitvoeren, zoals banken en notarissen. De voorgestelde regels zouden daardoor kunnen leiden tot dubbel werk, hogere kosten en extra aansprakelijkheidsrisico’s, zonder dat duidelijk is of dit de bestrijding van witwassen effectiever maakt.
Regels aan laten sluiten op de praktijk
Wij pleiten ervoor de regels beter te laten aansluiten op de praktijk van de vastgoedsector. Makelaars moeten kunnen vertrouwen op controles die al door banken en notarissen zijn uitgevoerd. Ook zouden verplichtingen beperkt moeten blijven tot informatie waarover makelaars redelijkerwijs kunnen beschikken.
Ook hebben wij gepleit voor een ruimere toepassing van vereenvoudigd cliëntenonderzoek bij standaard woningtransacties met een laag risico. Daarmee zouden onnodige administratieve lasten kunnen worden voorkomen.
Grote gevolgen voor de omvang van AML-verplichtingen
De consultatie onder artikel 19 richt zich op de vraag wanneer sprake is van een zakelijke relatie en wanneer transacties als ‘gekoppelde transacties’ moeten worden beschouwd. Deze definities hebben grote gevolgen voor de omvang van AML-verplichtingen voor makelaars.
De voorstellen leggen begrippen als zakelijke relatie en gekoppelde transacties breed uit. Daardoor zouden ook eenmalige vastgoedtransacties als langdurige zakelijke relaties kunnen worden aangemerkt. Dat kan leiden tot aanvullende verplichtingen, zoals doorlopende monitoring en uitgebreider cliëntenonderzoek.
Ook kunnen meerdere transacties sneller als onderling verbonden worden aangemerkt, terwijl makelaars in de praktijk vaak geen volledig zicht hebben op de bredere financiële context van klanten.
Fundamenteel verschil met bancaire sector
Vastgoed Nederland heeft in de consultatie benadrukt dat de vastgoedsector fundamenteel verschilt van de bancaire sector. Makelaars werken transactioneel en hebben doorgaans slechts beperkt zicht op financiële stromen of andere transacties van klanten. Daarom vinden wij dat alleen sprake zou moeten zijn van een zakelijke relatie wanneer er daadwerkelijk sprake is van een duurzame of terugkerende relatie met een klant.
Ook zouden transacties alleen als gekoppeld moeten worden beschouwd wanneer er objectieve aanwijzingen zijn voor een directe economische samenhang of een poging om AML-regels te omzeilen.
Zowel effectief als werkbaar
De voorstellen houden onvoldoende rekening met de praktische beperkingen van makelaars. Makelaars beschikken in veel gevallen niet over alle informatie die nodig is om complexe verbanden tussen transacties vast te stellen.
Zonder verdere verduidelijking dreigen de regels te leiden tot extra administratieve lasten, juridische onzekerheid en hogere compliancekosten, vooral voor kleinere makelaarskantoren.
Vastgoed Nederland blijft zich daarom actief inzetten voor Europese AML-regels die effectief zijn, maar tegelijkertijd ook werkbaar en proportioneel blijven voor de vastgoedsector. Daarbij blijven wij benadrukken dat makelaars een andere rol hebben dan financiële instellingen en dat regelgeving daarop moet aansluiten.
