Als we naar de woningprijsontwikkeling over de afgelopen dertig jaar kijken, dan kunnen we concluderen dat deze een golvend beeld laat zien (zie figuur 1). Golven van toenemende prijsstijgingen en afnemende prijsstijgingen wisselen elkaar af. Vooral sinds 2020 zijn de golven langer en met flinke uitschieters. De afgelopen dertig jaar zien we tweemaal een periode met prijsdaling.
De prijsstijging van afgelopen maart was wederom kleiner dan die van de maand ervoor; de golf van afnemende prijsstijgingen is hiermee veertien maanden lang. Dat is historisch gezien uitzonderlijk lang. Betekent dit dat binnenkort de markt omslaat en terechtkomt in de golf van toenemende prijsstijgingen?
Psychologie bepaalt voor een groot deel de prijsontwikkeling
Dat de woningprijs maanden achter elkaar eenzelfde ontwikkeling laat zien heeft vooral te maken met psychologie. Daarmee bedoelen we dat verkopers en kopers naar de prijsontwikkeling van de afgelopen maanden kijken, en verwachten dat die doorzet. Omdat de afgelopen veertien maanden de prijsstijging afvlakt, passen verkoper en kopers hun vraagprijs en hun bod hierop aan. Totdat de markt omslaat. De omslag is in de regel een gevolg van een verandering van het hypotheekrenteniveau of stijging van inkomens of andere grote invloeden zoals een oorlog.
Zo ontstaat de golvende prijsontwikkeling op de woningmarkt. In figuur 1 zien we ook dat economische onzekerheid en oorlog de ontwikkeling verstoren. Vaak vertalen beide factoren zich naar een dalend consumentenvertrouwen. De vertrouwensindicator van de Verenging Eigen Huis stond veertien maanden geleden op het hoogste niveau.
En de komende maanden, gaan de prijzen dan harder stijgen?
We analyseerden de lengte van deze golven. Na hoeveel maanden slaat de prijsontwikkeling om van afnemende prijsstijging naar een toenemende en omgekeerd? Uit onze analyse bleek dat in de afgelopen 360 maanden er 72 golven zijn. Met andere woorden, gemiddelde om de vijf maanden slaat de markt om van een periode van een toenemende naar afnemende prijsveranderingen.
De huidige golf is uitzonderlijk lang (14 maanden). Slechts driemaal in de afgelopen dertig jaar zagen we een dergelijke lange golf. Een omslag naar een markt met toenemende prijsstijgingen lijkt daarmee niet ver weg. Dat lijkt logisch.
Tegelijkertijd is de oorlog in het Midden-Oosten (begonnen op 28 februari) nog niet voorbij waardoor de kans op een economisch recessie steeds waarschijnlijker wordt. Voor de oorlog werd nog rekening gehouden met een kleine rentedaling, maar nu lijkt het erop dat de ECB-depositorente gaat stijgen. ECB-president Christine Lagarde liet al weten de rente in april te verhogen als de inflatie te hard stijgt; op 30 april wordt dat besluit verwacht. Deze oorlog en de nasleep daarvan kan de oorzaak zijn dat de ‘logische’ marktomslag naar een toenemende prijsstijging langer uitblijft. Een prijsdaling lijkt ons trouwens onwaarschijnlijk; in huidige tijd zorgt het woningtekort ervoor dat een prijsdaling ver wegblijft.
