Op uitnodiging van Vastgoed Nederland, heeft een grote Nederlandse delegatie een bezoek gebracht aan onze partnerorganisaties in Noorwegen. De delegatie bestond naast Vastgoed Nederland ook uit de Vereniging Eigen Huis, Nederlandse Vereniging van Banken, NWWI, NRVT en het Ministerie van Volkshuisvesting.
Tijdens een conferentie met de belangrijkste partijen uit de Noorse woningmarkt werd uitgebreid kennis gedeeld over het zogenaamde Noorse Model. Onder de aanwezige organisaties bevonden zich onder andere onze partnerorganisaties Norsk Takst (taxateurs) en NEF (makelaars), beide ook lid bij TEGOVA en CEPI.
Het bezoek gaf een helder beeld van een sterk georganiseerde, transparante woningmarkt. Belangrijk voor de Nederlandse delegatie was te leren van de Noren hoe hun voorkeur voor transparantie in het verkoopproces bijdraagt aan een gezonde woningmarkt. En welke elementen zijn hierbij bruikbaar voor Nederland? Hieronder zetten we de belangrijkste inzichten op een rij.
80% eigenwoningbezit
In Noorwegen bezit maar liefst 80% van de inwoners een eigen woning – een uitzonderlijk hoog percentage in vergelijking met andere Europese landen. Daarnaast betreden starters de koopmarkt gemiddeld al op 28-jarige leeftijd, in Nederland ligt deze leeftijd gemiddeld rond de 33 jaar. De jaarlijkse woonlasten liggen rond de 31% van het inkomen. Voor Noorwegen is dit een forse stijging ten opzichte van enkele jaren geleden, toen dit nog 20% was.
De hypotheekrenteverhogingen tussen 2022 en 2024 hebben de maandlasten flink opgedreven. Daarnaast stegen ook daar de gemeentelijke belastingen, verzekeringspremies en onderhoudskosten stevig door.
Strikte leenregels en stresstest
De Noorse hypotheekregels zijn streng en bedoeld om financiële stabiliteit te waarborgen. Banken mogen maximaal vijf keer het bruto inkomen verstrekken, met een verplichte eigen inbreng van ten minste 10%. Bovendien moeten aspirant-kopers een stresstest doorstaan: zij moeten aantonen dat hun financiële situatie bestand is tegen een renteverhoging van 3 procentpunten, wat neerkomt op een rente van 9 tot 9,5%.
Opmerkelijk genoeg maakte de Noorse centrale bank tijdens ons bezoek op donderdag 19 juni 2025 bekend de rente met 0,25 procentpunt te verlagen – de eerste verlaging sinds de reeks verhogingen vanaf 2022. Deze verlaging zorgde onmiddellijk voor een zucht van verlichting bij onze Noorse partners. Aangezien de meeste Noren flexibele hypotheken hebben zonder rentevaste periodes, zorgt zo een verlaging direct voor meer koopkracht in de gehele samenleving.
De rol van de bouwkundige en taxateur: verplichte transparantie
In Noorwegen is het gebruik van een bouwkundige inspectie verplicht. Voor verkoop moet een zeer uitgebreid bouwkundig rapport worden opgesteld volgens een wettelijke standaard. Dit rapport moet vervolgens beschikbaar worden gesteld aan potentiële kopers vóór de bezichtiging.
Daarnaast wordt een afzonderlijke waarde-inschatting opgesteld. Dit scheidt bouwkundige risico’s van marktwaardering, wat bijdraagt aan objectiviteit.
De makelaar als spil in het verkoopproces
De Noorse makelaar vervult niet alleen een commerciële, maar vooral ook een regisserende rol. Aangezien Noren geen gebruikmaken van een notaris bij de verkoop van een woning, is de rol uitgebreider dan in Nederland. Net zoals een notaris, dient de (verkopend)makelaar bijvoorbeeld de belangen te behartigen van beide partijen en niet enkel die van de verkoper
Open en transparant biedsysteem
Een ander opvallend kenmerk is het open biedsysteem. Verkoop geschiedt via korte digitale biedrondes waarin biedingen openbaar zijn voor alle kandidaten. De makelaar documenteert alle biedingen en stelt koper én verkoper hiervan op de hoogte. Daarnaast moeten kandidaten hun financiering al rond hebben.
Verkoopdata, inclusief vorige verkoopprijzen, het bouwkundig rapport en eigendomsinformatie zijn vrij beschikbaar via het dataplatform van de makelaar. Dit verkleint volgens de Noren informatie-asymmetrie en bevordert markttransparantie.
Verbod op ‘As is’ en de Overdrachtsverzekering
In 2022 heeft Noorwegen een verbod ingesteld op de zogenoemde ‘as is’-verkoop. Sindsdien is de verkoper aansprakelijk voor gebreken die bij een deugdelijke bouwkundige keuring aan het licht hadden kunnen komen. Mocht er ná de verkooptransactie echter toch nog iets naar boven komen, dan is hiervoor de overdrachtsverzekering. De verkoper sluit deze verzekering bij verkoop af. Hiermee worden eventuele claims gedekt voor verborgen gebreken tot vijf jaar na verkoop. De premie bedraagt zo’n 0,5–1% van de verkoopprijs en wordt meestal via de makelaar aangekocht. Met een gedegen bouwkundig rapport én verzekering is de verkoper goed beschermd. Dit biedt een extra beschermingslaag voor de koper en het maakt het verkoopproces veiliger en minder risicovol. Dit heeft in Noorwegen het vertrouwen in de verkoopmarkt én de makelaars enorm verbeterd.
Huurmarkt en woningtekort
Net als in Nederland wordt ook in Noorwegen de particuliere huurmarkt kleiner: zo’n 25% van de huurwoningen verdwijnt de komende jaren naar verwachting. Net zoals in Nederland wegen de opbrengsten niet meer op tegen de kosten.
Tegelijkertijd worstelt Noorwegen met een groeiend woningtekort. Doel is 130.000 woningen bouwen vóór 2030, maar door hoge rente, stijgende bouwkosten, arbeidstekorten, bezwaartrajecten, lokale weerstand (NIMBY) en lange planprocedures is dit lastig. Beleidsmakers pleiten voor vrijwel exact dezelfde hervormingen als de Nederlandse beleidsmakers. Net zoals in Nederland echter, wil het nog niet baten en blijft de huurmarkt problematisch.
Inspiratie voor Nederland
De Noorse woningmarkt laat zien wat een combinatie van transparantie, strakke regels en een heldere rolverdeling tussen partijen kan opleveren: meer vertrouwen.
In een tijd waarin ook de Nederlandse woningmarkt kampt met stijgende woonlasten, een groeiend woningtekort en een afnemende huurvoorraad, zijn de Noorse lessen relevanter dan ooit. In die context is het interessant hoe Noorwegen met ogenschijnlijk simpele ingrepen het proces overzichtelijker en eerlijker heeft gemaakt.
Een verplichte bouwkundige keuring vooraf, een transparant biedproces, het schrappen van ‘as is’-clausules en een verplichte overdrachtsverzekering: stuk voor stuk ingrepen die risico’s beperken en het speelveld eerlijker maken. Ze bieden duidelijkheid, beschermen beide partijen en versterken het vertrouwen in het verkoopproces én de professionals die daarbij betrokken zijn.
De uitdagingen zijn vergelijkbaar, maar Noorwegen laat zien dat structurele keuzes wel degelijk effect hebben. Nederland hoeft het wiel niet opnieuw uit te vinden. De blauwdruk ligt er al.
