Het is niet zeker, maar het is wel waarschijnlijk dat de oorlog van Amerika en Israël met Iran een negatief effect heeft op de koopwoningmarkt in Nederland. De oorlog remt de economische groei en zorgt ervoor dat huishoudens minder vertrouwen hebben in het kopen of verkopen van een woning. Ook stijgen de rentes op de kapitaalmarkt, wat uiteindelijk leidt tot hogere hypotheekrentes. Hoe groot het effect wordt, hangt vooral af van hoelang de oorlog duurt.
Kapitaalmarktrente stijgt → hypotheekrente stijgt
De kapitaalmarktrente vormt de basis voor de hypotheekrente. Boven op de kapitaalmarktrente komen extra kosten, zoals een risico‑opslag. Door de oorlog stijgen de energieprijzen, waardoor de inflatie toeneemt. Dat zorgt weer voor hogere kapitaalmarktrentes én een hogere risico‑opslag. Zo werkt het rente‑mechanisme. Als de kapitaalmarktrente stijgt of als risico’s wijzigen, volgt de hypotheekrente meestal met enige vertraging.
De afgelopen maanden daalde de kapitaalmarktrente juist, maar de hypotheekrente daalde minder snel. Dat komt door de afwachtende houding van hypotheekverstrekkers. Nu de rentes door de oorlog in verschillende landen stijgen, is de kans groot dat de hypotheekrente binnenkort ook stijgt.
Wat betekent dit voor de koopwoningmarkt?
Kopers en verkopers reageren op veranderingen in de hypotheekrente, maar niet altijd meteen. Het theoretisch marktmechanisme laat zien dat bij een stijgende hypotheekrente:
- het consumentenvertrouwen afneemt;
- de hypotheeklasten toenemen;
- kopers dus minder willen betalen;
- waardoor verkopers bereid (moeten) zijn om de vraagprijs te verlagen.
En als we kijken naar de actuele praktijk?
De actuele praktijk laat zien dat de vraag naar koopwoningen groot is en dat huishoudens, door de inkomensgroei van de afgelopen jaren, de hogere hypotheeklasten nog kunnen dragen. Verder stijgen de woningprijzen nog steeds, maar elke maand minder hard.
Andere veranderingen op de markt zijn:
- Het aanbod uit de particuliere verhuur droogt op, wat zorgt voor extra schaarste in het lagere segment.
- Tegelijkertijd lijkt er een nieuwe verkoopgolf aan te komen van huurwoningen in het middensegment omdat Vesteda duizenden woningen moet verkopen.
- Door minder vertrouwen ontstaat er een tweedeling: Actieve kopers willen nu graag kopen en blijven doorzetten, oriënterende kopers wachten af hoe het zich verder ontwikkelt.
