Maak validatie niet nóg strenger, maar durf te vertrouwen op het vakmanschap van de taxateur.
De afgelopen weken was er behoorlijk wat te doen over het taxeren van woningen in verhuurde staat. De discussie laaide op nadat het tuchtcollege van het NRVT een uitspraak deed over een dergelijke taxatie, waarin de gebruikte yield volgens hen onvoldoende was onderbouwd. Die uitspraak bracht veel teweeg: iedereen leek opeens te weten hoe het wél moest. Op zich begreep ik die uitspraak wel. Als je als taxateur niet kunt uitleggen hoe je tot een bepaalde waarde komt, dan is dat wat mij betreft inderdaad tuchtrechtelijk verwijtbaar. Ook het NWWI nam een duidelijke positie in en weigerde vervolgens om dit soort rapporten nog te valideren.
Gelukkig werd het niet alleen bij kritiek gelaten. Opleidingsinstituut Vastgoed Professionals (OVGP) sprong in het gat en ontwikkelde een gerichte training voor taxateurs. Daarmee heeft een grote groep vakgenoten zijn kennis opgefrist en zijn veel van de knelpunten inmiddels opgelost.
Maar ja, je kent mij: ik heb er toch ook nog wel een mening over:
De eerder gebruikte rendementsmodellen, zelfs die door het NWWI zelf werden verstrekt, zijn van tafel. Jij moet nu zélf met een berekening komen. Dat is een goede zaak, want het model was verworden tot een mengelmoes van een BAR-, NAR- en DCF-berekening. Bovendien werd gerekend met een netto yield, terwijl de taxateur die in de praktijk niet eenvoudig uit marktdata kan afleiden.
Het gevolg?
Veel taxateurs zijn overgestapt op de stapelmethode, ofwel een optelling van een risicovrij rendement vermeerderd met een risico-opslag voor het type vastgoed en object dat men taxeerde. Maar ook daar liep je al snel vast: waarom kies je 1% risico-opslag en geen 1,5%? Niet goed onderbouwbaar, dus ook weer niet voldoende voor validatie.
Nu dan is consensus bereikt in het baseren van de BAR op beleggingsreferenties. Dit is verreweg de mooiste manier, maar hier zijn een aantal problemen:
- Beleggingsreferenties zijn schaars. Er wordt een zeer klein aantal verhuurde woningen verkocht en een nog veel kleiner aandeel daarvan komt in de databases terecht. Dit type transactie vindt veel off-market plaats.
- De beschikbare referenties zijn vaak achterhaald. Allereerst komt dat doordat referenties stammen uit een tijd waarin de ‘Hugo regelgeving’ nog niet vigerend was. Die referenties gebruiken we om tot een waarde te komen in een markt waarin er praktisch geen transacties tot stand komen.
- Is er nog wel een bereidwillige koper? Zonder een bereidwillige koper kun je moeilijk spreken van marktwaarde. En laat dat nu net zijn waar het bij dit type vastgoed steeds vaker aan ontbreekt.
Van stapelmethode naar kapitaalscorrectie
De huidige methode koppelt verhuurtransacties (woning A, B, C) aan kooptransacties van vergelijkbaar type en kwaliteit (woning D, E, F). Op basis van de verhouding tussen de huur en de verkoopprijs bereken je dan een BAR. Tot zover logisch. Maar zodra je die BAR toepast op de markthuur van het getaxeerde object, waarvan je mag aannemen dat die in lijn ligt met de referentiepanden, ontstaat er een cirkelredenering. Je berekent de marktwaarde op basis van een BAR die weer is afgeleid van vergelijkbare huren. Het gevolg? De uitkomst ligt vrijwel altijd rond de 100% leegwaarderatio.
Om daar nog iets van te maken, moet je dus een kapitaalscorrectie toepassen. En precies daar raken we de draad kwijt. Want waar we eerst worstelden met het onderbouwen van de risico-opslag in de stapelmethode, zitten we nu met een ander probleem: waarom is de kapitaalscorrectie €25.000, en niet €20.000 of €30.000? Ook dat is niet te onderbouwen.
Tijd voor vertrouwen in vakmanschap
Hoezeer we als taxateurs ook proberen om de navolgbaarheid van ons werk te optimaliseren, er komt altijd een moment in het proces waarop de onderbouwing eindigt. Bij het schatten doe jij als taxateur voortdurend aannames om te komen tot zijn of haar eindoordeel. Of dit nu gaat om verschillen in ligging, afwerking, onderhoud of courantheid. En dat betekent dat we voortdurend aannames doen om tot een waardeoordeel te komen. Dat geldt bij verschillen in ligging, afwerking, onderhoud of courantheid, en net zo goed bij het onderbouwen van een waarde in verhuurde staat.
We kunnen daarin leren van bedrijfsmatige taxateurs. Zij werken met discontovoeten waarvan ook niet elke component tot twee cijfers achter de komma herleidbaar is. Het gevoel en de ervaring van de taxateur spelen nu eenmaal een zeer grote rol. Deze aspecten proberen we de laatste jaren branchebreed de nek om te draaien, in het kader der navolgbaarheid. Ik denk dat het tijd is om die tendens te doorbreken.
De moraal van dit verhaal? Maak validatie niet nóg strenger, maar durf te vertrouwen op het vakmanschap van de taxateur. Natuurlijk moet een onderbouwing kloppen maar niet twee cijfers achter de komma. We schatten de waarde en leveren geen absolute waarheid. Als je als financier dan van mening bent dat bij dit type vastgoed je risico hoger is, moet je dat maar oplossen in je leennormen.
Hierbij nodig ik taxateurs uit om onder deze blog te reageren. Ik ben benieuwd hoe jij, als vakspecialist, hiernaar kijkt. Laat het vooral weten in de reacties hieronder. Vastgoed Nederland is jouw belangenbehartiger.
Met vriendelijke groet,
Vastgoed Nederland
Hans van der Ploeg
Directeur
