De economie groeide in het eerste kwartaal met 1,2 procent ten opzichte van het eerste kwartaal vorig jaar. Deze groei ligt onder het langjarige gemiddelde. Met andere woorden: de economie groeit minder hard dan dat we gewend zijn. Woningmarktexpert Paul de Vries laat zien wat de relaties zijn tussen de economische groei en de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt. ? En heeft Amsterdam de rol van de kanarie in de kolenmijn?
De economische groei neemt af
De economische groei is voor de vierde keer lager dan de groei van het kwartaal ervoor en kwam uit op 1,2 procent. De economische groei (BBP) is een maat voor de omvang van de economie. In de figuren is de economische groei weergegeven met blauwe staafjes. De berekening van de economische groei is een complexe optelling van de ontwikkelingen in alle bedrijfstakken.
Specifiek voor de koopwoningmarkt is consumptie door huishoudens van belang. Die was slechts 0,6 procent hoger. Als huishoudens minder uitgaven, dan zakt ook de bereidheid om een woning te kopen. Het CBS geeft aan dat de consumptiegroei al een tijdje heel bescheiden is. Aan het einde van het kwartaal was er zelfs sprake van een nulgoei. Het CBS legt een direct verband met de oorlog in Iran. De lage groei kan zich vertalen naar minder snel stijgende prijzen, minder krappe woningmarkt, langere verkooptijd en op den duur minder transacties.
Amsterdam kan gezien worden als een early indicator
De ontwikkelingen op de Amsterdamse koopwoningmarkt lopen vaak voor op die van Nederland en vertonen vaak meer fluctuaties. Onderzoekers van de Universiteit van Amsterdam concluderen dat dit komt door factoren als de trek naar de grote stad, de populariteit van Amsterdam onder jonge kopers, de opkomst van Airbnb en de rol van beleggers. De hoofdstad trekt ook veel kenniswerkers met hogere inkomens en daarmee interesse in een koopwoning. Veranderingen in de economische omstandigheden leiden daarom in Amsterdam sneller tot een oververhitte woningmarkt die snel kan omslaan doordat bestedingspatronen wijzigen.
De Amsterdamse prijs stijgt harder dan in het voorgaande kwartaal. Ommekeer?
De woningprijsontwikkeling hangt, zoals verwacht, samen met de economische groei. We zien in figuur 1 dat als de economische groei groeit, de prijs harder stijgt en vice versa. Dat is vooral bij een trendbreuk van de economische groei. De golven van de economische groei en die van de prijsontwikkelingen lijken op elkaar. Hierbij loopt de Amsterdamse prijsontwikkeling voor op die van gemiddeld Nederland. Verder zijn de toppen en dalen van de Amsterdamse prijsontwikkeling forser.
De Amsterdamse prijs stijgt al zeven kwartalen achtereen minder hard dan die van het Nederlandse gemiddelde. Wat we ook zien is dat de Amsterdamse woningprijs afgelopen kwartaal iets harder is gestegen dan het kwartaal ervoor. Is dat een signaal dat we ook de Nederlandse woningprijs weer harder gaat stijgen? In de regel gaan we uit van een trendbreuk als twee kwartalen achtereen eenzelfde ontwikkeling te zien is. We moeten dus nog een kwartaal wachten.
Het aantal Amsterdamse transacties daalt scherp
In figuur 2 zien we de economische groei en de ontwikkeling van het aantal transacties in Nederland en Amsterdam ten opzichte van het kwartaal een jaar terug. Ook nu weer forsere fluctuaties in Amsterdam dan in Nederland. Maar een echte stevige relatie tussen het aantal verkopen en de economische groei is minder duidelijk. Deels komt dat omdat de aanpassing van de woningprijs ervoor zorgt dat er een ander segment kopers kansen krijgt.
De afgelopen kwartalen neemt het aantal transacties sterk af in Amsterdam. Dat heeft te maken met de afnemende belangstelling van particuliere verhuurders en met de huidige economische verwachtingen. Anders dan bij de prijs, is er nog geen zicht op een trendbreuk.
